ถามตอบฎีกา บทบรรณาธิการ ภาค1 สมัย66 เล่ม2

 ถามตอบฎีกา บทบรรณาธิการ ภาค1 สมัย66 เล่ม2

--------------------------------

                     คำถาม  ทนายความทำหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองแก่ผู้จำนองโดยผู้รับจำนองไม่ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้ทนายความบอกกล่าวบังคับจำนอง แต่ต่อมาผู้รับจำนองได้มอบหมายให้ทนายความดำเนินคดีแก่ผู้จำนอง  ดังนี้ การบอกกล่าวบังคับจำนองชอบหรือไม่
                     คำตอบ   มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้
                    คำพิพากษาฎีกาที่  4015/2555  ตาม ป.พ.พ. มาตรา 728 มิได้บัญญัติว่า การบอกกล่าวบังคับจำนองต้องทำเป็นหนังสือ จึงไม่ตกอยู่ในบังคับมาตรา 798 วรรคหนึ่ง ที่กำหนดให้การตั้งตัวแทนเพื่อกิจการนั้นต้องทำเป็นหนังสือแต่อย่างใด แม้โจทก์จะไม่ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้ทนายความบอกกล่าวบังคับจำนองก็ตาม แต่การที่ทนายโจทก์ทำหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองแก่จำเลยเป็นการกระทำในนามของโจทก์ ทั้งต่อมาโจทก์ได้มอบหมายให้ทนายความดำเนินคดีแก่จำเลย แสดงให้เห็นว่าโจทก์ยอมรับเอาการบอกกล่าวบังคับจำนองของทนายโจทก์เป็นการบอกกล่าวในนามของโจทก์  ถือได้ว่าโจทก์ซึ่งเป็นตัวการซึ่งให้สัตยาบันแก่การกระทำของทนายโจทก์ ซึ่งเป็นตัวแทนที่บอกกล่าวบังคับจำนองตาม ป.พ.พ. มาตรา 823 วรรคหนึ่งแล้ว จึงถือว่าโจทก์ในฐานะผู้รับจำนองมีหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองไปยังจำเลยผู้จำนองตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา728โดยชอบแล้ว
                     
                     คำถาม  ซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต และรื้อถอนบ้านไปแล้ว หากบ้านพิพาทจำนองแก่ผู้รับจำนองไว้ก่อน สิทธิของผู้รับจำนองบ้านพิพาทจะระงับสิ้นไปหรือไม่
                     คำตอบ  มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้
                    คำพิพากษาฎีกาที่  1587/2555 โจทก์รับจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง คือบ้าน ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 718 จำนองย่อมครอบไปถึงทรัพย์ทั้งปวงอันติดพันอยู่กับทรัพย์สินซึ่งจำนอง และเมื่อบ้านพิพาทเป็นโรงเรืองซึ่งมีอยู่ในขณะที่จดทะเบียนจำนอง การจำนองย่อมครอบคลุมไปถึงบ้านพิพาทด้วย แม้จำเลยจะซื้อบ้านพิพาทได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต แต่สิทธิของจำเลยได้มาภายหลังจากที่โจทก์รับจำนองบ้านพิพาทโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว และเหตุที่จะทำให้การจำนองระงับสิ้นไปก็ต่อเมื่อมีเหตุตาม ป.พ.พ. มาตรา 744  เท่านั้น การที่จำเลยรื้อถอนบ้านพิพาทไปไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่มีอยู่ในทรัพย์จำนองระงับสิ้นไปได้ โจทก์จึงคงมีสิทธิบังคับจำนองเอาแก่บ้านพิพาทที่จำเลยซื้อได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 744 และมาตรา 702 วรรคสอง  การที่จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทภายหลังจากที่โจทก์รับจำนองไว้แล้ว แม้จะได้มาโดยสุจริตและได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 ก็หาทำให้สิทธิของโจทก์ที่มีอยู่เดิมเสียไป  จำเลยไม่มีสิทธิในบ้านพิพาทดีกว่าโจทก์
                    จำเลยเป็นแต่เพียงผู้ซื้อบ้านพิพาทได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลมิใช่เป็นผู้จำนองหรือคู่สัญญากับโจทก์ผู้รับจำนอง จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในฐานเป็นผู้จำนองต่อโจทก์ การที่จำเลยรื้อถอนบ้านพิพาทขายให้แก่โจทก์ และเมื่อเป็นหนี้เงินที่จำเลยต้องคืนให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกดอกเบี้ยได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 224 ในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันที่รื้อถอนบ้านพิพาทเป็นต้นไป
                 
                   คำถาม  ผู้รับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่า (สัญญาเช่ามีข้อตกลงให้เช่าช่วงได้) จะมีสิทธิฟ้องเรียกค่าเช่าช่วงที่ผู้เช่าช่วงค้างชำระผู้เช่าเดิมอยู่ก่อนที่จะได้รับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าเดิมหรือไม่
                     คำตอบ  มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้
                 คำพิพากษาฎีกาที่ 12753/2555  หนังสือสัญญาโอนสิทธิการเช่าระหว่างห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. กับโจทก์ระบุว่าผู้รับโอนสิทธิตกลงรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ผู้เช่าช่วง ไปทันทีนับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2545 เป็นต้นไป  ย่อมหมายถึงสิทธิทั้งหลายที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ผู้โอนมีอยู่ทั้งก่อนและหลังวันดังกล่าว ให้ตกเป็นของโจทก์ผู้รับโอนตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2545 เป็นต้นไป แม้จะไม่ได้ระบุไว้ว่าหมายถึงค่าเช่าช่วงที่จำเลยค้างชำระก่อนวันโอนแต่ก็เป็นหนึ่งในสิทธิและหน้าที่ทั้งหลายที่มีอยู่ เมื่อข้อสัญญาไม่ได้ระบุยกเว้นไว้ย่อมไม่แยกต่างหากจากสิทธิทั้งหลายที่จะตกได้แก่โจทก์ผู้รับโอน โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระอยู่ก่อนการรับโอนสิทธิการเช่าและภายหลังการรับโอนสิทธิการเช่าจากจำเลยตามฟ้อง
                    โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเช่าช่วงที่จำเลยค้างชำระแก่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ผู้โอนก่อนวันที่โจทก์รับโอนสิทธิและภายหลังที่โจทก์รับโอนสิทธิซึ่งจำเลยค้างชำระ เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวทวงถามให้จำเลยชำระค่าเช่าช่วงทั้งหมดภายใน 7 วัน มิฉะนั้นถือเอาหนังสือบอกกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญา และสัญญาเช่าเป็นอันระงับ จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแต่ไม่ชำระตามที่กำหนด และนับถึงวันที่โจทก์ฟ้องคดีเกินกว่า 15 วัน นับแต่วันครบกำหนดการบอกกล่าว ถือว่าการเช่าช่วงรายเดือนมีการบอกกล่าวเกิน 15 วันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 วรรคสอง ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าช่วงจึงเลิกกันเพราะจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา  จำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป การที่จำเลยยังคงอยู่ย่อมเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยพร้อมบริวารและให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของตนออกไปจากที่ดินที่เช่า ทั้งมีสิทธิเรียกค่าเช่าช่วงค้างชำระทั้งหมดและค่าเสียหาย
                   
                    คำถาม  การนับระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ จะนับระยะเวลาการครอบครองในระหว่าง ที่เป็นที่ดินมือเปล่ารวมเข้ากับระยะเวลาภายหลังที่ดินมีโฉนดแล้วหรือไม่
                     คำตอบ  มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้
                   คำพิพากษาฎีกาที่ 2270/2554  การได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่นโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 จะต้องเป็นการครอบครองที่ดินที่ผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์และครอบครองโดยสงบเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกนเป็นเวลา 10 ปี ผู้ร้องจะนับระยะเวลาการครอบครองในระหว่างเป็นที่ดินมือเปล่าก่อนที่ดินพิพาทออกโฉนดรวมเข้ากับระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ภายหลังที่ดินมีโฉนดแล้วหาได้ไม่ ขณะที่มีการออกโฉนดที่ดินในที่ดินพิพาทปี 2529 ผู้ร้องไม่ได้คัดค้านอย่างใด ต่อมาปี 2533 ผู้ร้องเข้าไปตักดินในที่ดินพิพาท ผู้คัดค้านห้ามแล้วไม่หยุด ผู้คัดค้านจึงนำโฉนดที่ดินไปแจ้งความที่สถานีตำรวจว่าผู้ร้องบุกรุก ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่าผู้ร้องเข้าครอบครองที่ดินพิพาทและแสดงออกว่ามีเจตนาเป็นเจ้าของเมื่อปี 2533 เมื่อนับระยะเวลาจนถึงผู้ร้องยื่นคำร้องขอคดีนี้เมื่อวันที่ 20 กรกฎาคม 2541 ยังไม่ครบ 10 ปี ผู้ร้องจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครอง
                     
                     คำถาม  การตรวจค้น การจับ โดยไม่ชอบด้วยกฎหมายผู้ถูกกระทำมีสิทธิป้องกันสิทธิของตนหรือไม่
                     คำตอบ  มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้
                    คำพิพากษาฎีกาที่ 8722/2555 บริเวณที่เกิดเหตุอยู่บนถนนสุทธาวาสไม่ใช่หลังซอยโรงถ่านที่มีอาชญากรรมประเภทความผิดเกี่ยวกับยาเสพติด พระราชบัญญัติอาวุธปืนฯ และความผิดเกี่ยวกับทรัพย์เป็นประจำ และจำเลยไม่มีท่าทางเป็นพิรุธคงเพียงแต่นั่งโทรศัพท์อยู่ การที่สิบตำรวจโท ก. และสิบตำรวจตรี พ. อ้างว่าเกิดความสงสัยในตัวจำเลยจึงขอตรวจค้น โดยไม่มีเหตุผลสนันสนุนว่าเพราะเหตุใด จึงเกิดความสงสัยในตัวจำเลย จึงเป็นข้อสงสัยที่อยู่บนพื้นฐานของความรู้สึกเพียงอย่างเดียว ถือไม่ได้ว่ามีเหตุอันควรสงสัยตามกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 93 ที่จะทำการตรวจค้นได้ การตรวจค้นตัวจำเลยจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย  จำเลยซึ่งถูกกระทำโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายย่อมมีสิทธิโต้แย้งและตอบโต้เพื่อป้องกันสิทธิของตนตลอดจนเพิกเฉยไม่ปฏิบัติตามคำสั่งใด ๆ อันสืบเนื่องจากการปฏิบัติที่ไม่ชอบได้  จำเลยจึงไม่มีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 136 ,มาตรา 138 วรรคสอง และมาตรา 367
                     
                   คำถาม  ผู้ร่วมวางแผนในการกระทำความผิด หากขณะกระทำความผิดไม่ได้รออยู่ใกล้กับที่เกิดเหตุที่จะมีเวลาเพียงพอที่จะช่วยเหลือพวกในขณะกระทำความผิดได้ จะถือเป็นตัวการร่วมในการกระทำความผิดหรือไม่
                    คำตอบ  มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้
                    คำพิพากษาฎีกาที่ 74/2555  แม้จำเลยที่ 2 จะร่วมวางแผนกับจำเลยที่ 1 และ ส. มาก่อนเกิดเหตุเพื่อที่จะมากระทำความผิดก็ตาม แต่ขณะที่จำเลยที่ 1 และ ส. กระทำความผิดเอาทรัพย์ของผู้ตายไป จำเลยที่ 2 ขับรถจักรยานยนต์แยกทางออกไปก่อน ไม่ได้รออยู่ใกล้กับที่เกิดเหตุที่จะมีเวลาเพียงพอที่จะช่วยเหลือจำเลยที่ 1 และ ส. ในขณะกระทำความผิดได้  จึงไม่ใช่เป็นการแบ่งหน้าที่กันทำอันจะเป็นตัวการในการกระทำความผิดกับจำเลยที่ 1 และ ส. ได้ จำเลยที่ 2 คงมีความผิดฐานเป็นผู้สนับสนุนการ กระทำความผิดของจำเลยที่ 1 และ ส. เท่านั้น หาใช่ร่วมกันเป็นตัวการกระทำความผิดชิงทรัพย์ด้วยกันตั้งแต่สามคนขึ้นไป อันจะเป็นความผิดฐานปล้นทรัพย์ด้วยไม่

ถามตอบฎีกา บทบรรณาธิการเนติ ภาค1 สมัย66 เล่ม6

ถามตอบฎีกา บทบรรณาธิการเนติ ภาค1 สมัย66 เล่ม6

-----------------------

                     คำถาม  ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ยังมิได้จดทะเบียนการได้มา ซึ่งไม่อาจยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง หากจะครอบครองปรปักษ์อีก  จะเริ่มนับระยะเวลาครอบครองเมื่อใด
                    คำตอบ  มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้
                    คำพิพากษาฎีกาที่  6147/2554  ถึงแม้จำเลยจะได้ครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่จำเลยซื้อที่ดินแปลงอื่นเมื่อวันที่  30 มีนาคม 2530 เป็นต้นมาก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม  2533 บริษัท ค. ซื้อที่ดินมีโฉนดแปลงพิพาทจากเจ้าของเดิมโดยจดทะเบียนซื้อขายและเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต จำเลยจึงไม่อาจอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ในช่วงระยะเวลาก่อนหน้านั้นขึ้นอ้างยันต่อบริษัท ค.ได้ ทั้งนี้ เป็นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง การนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ของจำเลยจึงต้องเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 27 ธันวาคม 2533 เป็นต้นมา ซึ่งนับถึงวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้คือวันที่ 31 ตุลาคม 2543 ยังไม่ครบระยะเวลา  10 ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382

                    คำถาม  ทำสัญญาขายและจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว แต่ผู้ซื้อยังมิได้ชำระราคาแก่ผู้ขาย กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อหรือไม่
                    คำตอบ  มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้
                    คำพิพากษาฎีกาที่  1834/2554  ป.พ.พ. มาตรา 458 บัญญัติว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้นย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อใด ทำสัญญาซื้อขายกันสำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา  456 วรรคหนึ่ง กรรมสิทธิ์ย่อมโอนไปเป็นของผู้ซื้อทันทีตั้งแต่ทำการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ส่วนราคาทรัพย์สินที่ต้องชำระแก่กันเป็นเพียงองค์ประกอบหนึ่งแห่งสัญญาซื้อขาย หาใช่เงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่  ดังนั้น การชำระราคาอาจเกิดขึ้นก่อนหรือหลังเวลาโอนกรรมสิทธิ์ก็ย่อมทำได้ตามแต่คู่สัญญาจะตกลงกัน เมื่อโจทก์ทำสัญญาขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดทั้ง 21 แปลง ให้แก่ ป. กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นของ ป. ตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แม้ ป. ยังไม่ชำระราคาให้แก่โจทก์ ดังนั้น สัญญาซื้อขายและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับ ป. จึงมีผลสมบูรณ์เด็ดขาด และที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ป. มิใช่เป็นที่ดินของโจทก์อีกต่อไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ซึ่งเป็นทายาท และจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของ ป. ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทต่อมาภายหลังคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์

                    คำถาม  สัญญาเช่าระบุว่า  การที่ผู้เช่าครอบครองสถานที่เช่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า โดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง มิให้ถือว่าเป็นการต่ออายุสัญญาเช่า การต่ออายุสัญญาเช่าให้กระทำเป็นหนังสือโดยแจ้งชัด กรณีดังกล่าว คู่สัญญาจะทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่ใช้สิทธิให้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ ได้หรือไม่
                    คำตอบ  มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้
                    คำพิพากษาฎีกาที่  725/2554  จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2545 ขณะทำสัญญาเช่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาท โจทก์จึงมีสิทธิให้จำเลยเช่าอาคารพิพาท การที่โจทก์จำนองที่ดินและอาคารพิพาทแก่ธนาคารและถูกธนาคารดังกล่าวฟ้องบังคับจำนองก็เป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับธนาคาร หามีผลกระทบสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่
                     แม้ตามสัญญาเช่าจะระบุว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า การที่ผู้เช่ายังคงครอบครองสถานที่เช่า โดยผู้ให้เช่ามิได้ทักท้วง มิให้ถือว่าสัญญาเช่าได้ขยายกำหนดอายุเวลาการเช่าออกไป การต่ออายุสัญญาเช่าให้กระทำเป็นหนังสือโดยคู่สัญญาโดยแจ้งชัดก็ตาม แต่การที่จำเลยเบิกความยอมรับว่า ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าจำเลยติดต่อขอทำสัญญาเช่ากับโจทก์ต่อไปเพื่อต้องการทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ โจทก์ไม่ยอมต่อสัญญาเช่าให้แก่จำเลย แต่ให้ทนายโจทก์ทวงถามค่าเช่าจากจำเลย ส่วนโจทก์เบิกความว่าเหตุที่ไม่่มีการทำสัญญาเช่าภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าเนื่องจากโจทก์ติดต่อให้จำเลยมาทำสัญญาเช่าแล้ว  แต่จำเลยไม่ยอมทำสัญญาเช่าและได้ทวงถามให้จำเลยชำระค่าเช่าอันเป็นการแสดงว่าทั้งโจทก์และจำเลยประสงค์ทำสัญญาเช่าต่อไป โดยไม่ใช้สิทธิให้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ  จึงถือว่าโจทก์และจำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 แล้ว จำเลยจึงต้องชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์


                      คำถาม   การนับระยะเวลาการได้ภาระจำยอมโดยอายุความ  ผู้รับโอนที่ดินจะนับระยะเวลาครอบครองต่อจากเจ้าของเดิมได้หรือไม่
                      คำตอบ  มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้
                      คำพิพากษาฎีกาที่  1031/2554  โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน(ส.ค.๑) และที่ดินมีหลักฐานตามแบบเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท. 5) โดยบิดามารดาของเจ้าของที่ดินและชาวบ้านใช้ทางพิพาทซึ่งผ่านที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของจำเลยเป็นทางออกสู่สาธารณะเพื่อเข้าสู่ตัวเมืองเชียงใหม่ตั้งแต่ปี  2498 เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินแล้วโจทก์ทำถนนขึ้นมาผ่านที่พิพาทเข้าไปในที่ดินของโจทก์ จำเลยก็ไม่ห้ามปรามกลับปล่อยให้โจทก์ใช้ทางต่อไปเวลาถึง 8 ปีเศษ  แม้โจทก์จะซื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) และที่ดินมีหลักฐานตามแบบเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท. 5) ต่อจากเจ้าของเดิมนับถึงวันฟ้องจะยังไม่ครบ 10 ปี แต่เมื่อเจ้าของเดิมได้ใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้เป็นทางเข้าออกประจำมาตั้งแต่ต้น โจทก์จึงสามารถนับระยะเวลาการครอบครองต่อจากเจ้าของเดิมได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1385 ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของจำเลยจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินทั้งสามแปลงของโจทก์


                       คำถาม   การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินที่มิได้มีการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมาจากเจ้าของเดิมหรือไม่
                       คำตอบ   มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้
                       คำพิพากษาฎีกาที่  5215/2554  จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินพิพาทโดยได้รับความยินยอมจากธนาคาร ท. เจ้าของที่ดิน จึงก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยที่ 1 โดยไม่มีกำหนดเวลา ต่อมาโจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวจากธนาคาร ท. และมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท  จำเลยทั้งสองได้รับแล้ว  ดังนี้  ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1413 บัญญัติว่า ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายตามสมควร การที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวได้จำเลยทั้งสองออกไปจากที่ดินและจำเลยทั้งสองได้รับแล้ว ถือได้ว่าโจทก์บอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินพิพาทของจำเลยทั้งสองที่ได้มานั้น มิได้มีการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้สิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยทั้งสองดังกล่าวจึงไม่บริบูรณ์ ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1298 ประกอบมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง จำเลยทั้งสองจึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทมาจากธนาคาร ท.

                        คำถาม  สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา หากในสัญญามีข้อตกลงว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงผู้เช่าต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปและส่งคืนสถานที่เช่าในสภาพเรียบร้อยให้แก่ผู้ให้เช่าภายใน  30 วัน นับแต่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาหรือไม่
                        คำตอบ   มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้
                        คำพิพากษาฎีกาที่ 1932/2554  สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยมีกำหนดระยะเวลาถึงวันที่ 31 มีนาคม 2549 ที่มีข้อตกลงด้วยว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยเหตุใด  ผู้เช่าจะต้องขนย้ายทรัพย์สินรวมทั้งบริวารออกไป และส่งคืนสถานที่เช่าในสภาพเรียบร้อยให้แก่ผู้เช่าภายใน 30 วัน นับแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงนั้น เป็นเพียงกำหนดระยะเวลาให้ผู้เช่าดำเนินการขนย้ายทรัพย์สินรวมทั้งบริวาร และจัดการให้สถานที่เช่าอยู่ในสภาพเรียบร้อยเพื่อส่งคืนแก่ผู้ให้เช่าเท่านั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 564 ซึ่งสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นไปเมื่อสิ้นระยะเวลาตามที่ตกลงกันไว้คือวันที่ 31 มีนาคม 2549 โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนหรือต้องแจ้งว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าข้อใด การที่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มีหนังสือบอกเลิกการเช่าและให้จำเลยส่งมอบสถานที่เช่าคืนภายใน  15 วัน ถือเป็นเพียงการแจ้งยืนยันการสิ้นสุดของสัญญาเช่าให้ชัดแจ้งเท่านั้น จำเลยจะอ้างว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ชอบหาได้ไม่

                     คำถาม   ยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครอบปรปักษ์ หากผู้มีชื่อในโฉนดร้องคัดค้าน ต่อมาศาลมีคำสั่งให้จำหน่ายคดีเพราะผู้ร้องไม่ชำระค่าขึ้นศาล จะถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบหรือไม่ และจะมีผลต่อการนับระยะเวลาครอบครองที่ดินหรือไม่
                     คำตอบ  มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้

                     คำพิพากษาฎีกาที่  3864/2554  การครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบตาม ป.พ.พ.   มาตรา 1382 นั้น จะต้องหมายความว่า ครอบครองอยู่ได้โดยไม่ถูกกำจัดให้ออกไป การที่เพียงแต่โต้เถียงสิทธิกันนั้น ยังไม่ถือว่าเป็นการครอบครองโดยไม่สงบได้ การที่ผู้คัดค้านยื่นคำร้องคัดค้านคำร้องขอของผู้ร้องเมื่อวันที่  27 สิงหาคม 2541 จึงเป็นเพียงโต้เถียงสิทธิกันเท่านั้น อีกทั้งเมื่อศาลมีคำสั่งจำหน่ายคดีในคดีเดิมแล้วก็ไม่ปรากฏว่าผู้คัดค้านได้ฟ้องขับไล่ผู้ร้องแต่อย่างใด คงปล่อยให้ผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทต่อมา สิทธิครอบครองของผู้ร้องหาได้ถูกกำจัดให้ออกไปไม่  จึงมิใช่เป็นการรบกวนสิทธิครอบครองของผู้ร้องอันจะถือว่าผู้ร้องไม่ได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบแล้วได้ การที่ผู้ร้องยื่นคำร้องขอแสดงสิทธิ์ในที่ดินพิพาทต่อศาลชั้นต้นครั้งแรกเมื่อวันที่  16 มิถุนายน 2541 และศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้จำหน่ายคดีเนื่องจากผู้ร้องไม่ชำระค่าขึ้นศาลภายในระยะเวลาที่กำหนดนั้น ก็ไม่อาจหมายความได้ว่าผู้ร้องไม่ประสงค์จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการร้องขอครอบครอบปรปักษ์ต่อไป  ทั้งไม่มีผลต่อการนับระยะเวลาครอบครองที่ดินพิพาทของผู้ร้องด้วย  ดังนั้น นับแต่ผู้คัดค้านได้สิทธิในที่ดินพิพาทคือวันที่ 13 สิงหาคม 2533 จนถึงวันที่ผู้ร้องยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทต่อศาลชั้นต้นวันที่ 25 มิถุนายน 2544 เป็นเวลาเกิน 10 ปี ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382